Земельный Brexit: есть ли шансы запустить рынок земли в Украине

И нужно ли выносить этот вопрос на референдум

6 октября Верховная Рада в восьмой раз продлила мораторий на продажу сельхозземель в Украине. Законопроект «О внесении изменений в раздел Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины относительно продления запрета отчуждения сельскохозяйственных земель» был в авральном порядке инициирован главами крупнейших парламентских фракций и вынесен на рассмотрение профильного аграрного комитета, а оттуда – в сессионный зал. Еще до конца рабочего дня убедительным большинством (279 – «за» и 7 – «против») депутаты продлили запрет на продажу земли еще на год, до 1 января 2018 года.

Примечательно, что котировки ценных бумаг крупнейших агарных публичных компаний – таких, как «МХП» и «Кернел» – не отреагировали на продление моратория, также не изменилась и стоимость государственных бондов.

На протяжении года в Украине дискутировались разные варианты земельной реформы, в частности, продажа прав аренды и развитие механизма эмфитевзиса (право использования чужого земельного участка, в отличие от аренды – с возможностью распоряжаться этим участком: продать, отдать в залог. – Forbes). Наиболее либеральной из предложенных концепций была модель поэтапного запуска рынка земли с продажей на первом этапе части государственного земельного банка. По оценкам IMF Group, объем рынка в первые несколько лет после снятия моратория составит 1,4 млн га, эффект для экономики в первые два года – около $8 млрд, рост урожайности зерновых 30% в течение трех лет за счет повышения эффективности агропроизводства.

Что означает действие моратория еще на год для сельского хозяйства Украины и есть ли шансы на изменение статус-кво, рассуждает первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Максим Мартынюк.

Вчера украинский парламент принял решение о продлении моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения еще на год – до 1 января 2018 года. За сохранение статус-кво в земельных отношениях проголосовали 297 народных депутатов, продемонстрировав поразительное единодушие и стремительность законодательного процесса. На написание, регистрацию, обсуждение и непосредственно голосование законопроекта потребовалось менее суток.

Накануне голосования три политические силы четко задекларировали, что они выступают против снятия моратория («Батькивщина», «Радикальная партия Олега Ляшко» и «Народный фронт» в лице главы фракции Максима Бурбака. – Forbes).

При этом категорически «за» не высказался никто. Самая либеральная из озвучиваемых позиций сводилась к тому, что рынок сельхозземли нужно, конечно, открывать, но вопрос требует изучения всех рисков и тщательной проработки. Носители ярко выраженных про-рыночных взглядов были скорее экзотикой.

При такой расстановке сил исход был предрешен.

Плюсы и минусы

Реализованный вчера в Верховной Раде сценарий я назвал бы «лучшим из худших».

Позитивный эффект состоит в том, что предоставленная отсрочка в год дает очередной шанс наладить профессиональную дискуссию и в ходе нее найти модель запуска рынка земли, которая сбалансирует интересы всех его участников. До сих пор такая дискуссия в Украине отсутствовала в принципе, а аргументы сторонников и противников моратория в основном сводились к запугиванию, лозунгам либо обещаниям фантастических цен на землю на уровне $10 000/га.

Второй условно-положительный момент состоит в том, что мораторий продлен на короткий срок в 1 год, а не на пять лет или дольше, как это предлагалось отдельными депутатами. В последнем случае в силу активных трансформаций в сельском хозяйстве к 2022 году вопрос введения рынка земли мог бы утратить свою актуальность.

На макроуровне продление моратория означает усиление всех существующих сейчас в сельском хозяйстве трендов. Это означает сохранение аренды как основного формата земельных отношений в Украине.

Учитывая отсутствие фундаментальных драйверов для роста стоимости земли, арендная плата останется на текущем уровне (около $40/га) или покажет символический рост. Поэтому можно прогнозировать пикообразный рост количества договоров эмфитевзиса, поскольку владельцы паев, очередной раз утратив надежду на снятие моратория, будут пытаться хоть как-то монетизировать этот актив.

В структуре сельского хозяйства продолжат преобладать самые низкозатратные и простые в производстве виды продукции, формируя сырьевую структуру экспорта. Усилится тенденция расширения площадей под высокомаржинальными культурами, в частности – подсолнечником, удельный вес которого в отдельных областях уже доходит до 40%.

Агрохолдинги продолжат укрупнение, а фермеры, оставаясь отрезанными от кредитного ресурса, вряд ли смогут оказать им значительную конкуренцию. Сельские территории останутся в том же незавидном состоянии, в котором находятся сейчас.

То есть катастрофы, конечно, не произошло. Но важно понимать, что каждое продление действия моратория – это плохая новость, так как время работает не на пайщиков. И с каждой очередной отсрочкой уменьшаются возможности правительства изменить что-то в действующей системе земельных отношений.

При этом велика вероятность, что в конце 2017 года, за несколько месяцев до наступления календарного дедлайна, депутаты вновь констатируют, что ничего не готово – и цикл повторится.

Спросить всех

Выходом из тупика часто называют вынесение вопроса о возможности открытия рынка земли на Всеукраинский референдум. Я согласен, что в Украине этот вопрос достоин национального обсуждения и сопоставим по значимости с Brexit для Великобритании. Но тут возникает целый ряд сложностей.

С одной стороны, вопрос о праве продавать паи логично задавать их собственникам, то есть максимум 6,9 млн человек. Но украинское законодательство не предусматривает дифференциации избирателей по профилю выносимого на референдум вопроса, по их имущественному или любому другому статусу. Если провести бытовую аналогию, то проведение Всеукраинского референдума по земельному вопросу выглядит так, как если бы все жители многоквартирного дома голосованием решали, делать ли ремонт в той или иной квартире.

Кроме того, стоимость проведения Всеукраинского референдума вряд ли посильна при нынешнем состоянии госфинансов. В 2009 году, когда рассматривалась возможность проведения референдума относительно нового проекта Конституции, его бюджет оценивался в 450 млн гривен, что по тогдашнему курсу валют составляло почти $53 млн.

При всей маловероятности проведения референдума, чисто теоретически было бы очень интересно узнать его результаты. Как и в случае с Brexit, воля народа может оказаться полной неожиданностью для его организаторов.

Максим Мартынюк
первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины

Метки: аренда земли, земельный рынок, земельный участок
Loading...
Loading...